拆遷辦法為什么要調整

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广西快乐十分历史查询 www.ctyxt.icu 拆遷辦法為什么要調整

《北京市城市房屋拆遷管理辦法》、《北京市城市房屋拆遷補償的有關規定》已經執行了一年多了?;醣也鵯ň哂脅鉤ケ曜?、政策透明、拆遷快速、緩和矛盾的特點,在具體的拆遷過程中展示了強大的生命力。因此,貨幣拆遷這一總體思路今后將不會改變,但拆遷過程出現了的一些問題,使得政策需要在一些細節處進行調整:

一、資金問題

貨幣拆遷需要調動大量的資金。這些資金趴在賬上,對于企業來講不是件好事,從機會成本的角度講,就是損失。所以在貨幣拆遷中,資金的調動與協調,對開發企業來說是個新課題。

二、房的問題

在新拆遷辦法生效之前,一些開發企業曾投了巨資購買大量房源作為拆遷儲備。買儲備房時,是完全按正常的商品房交易程序買入的,在房價上沒有任何政策優惠??⑸痰背豕郝虻氖焙?,主要考慮了以下幾點:1.等城市發展后,地價上漲,房價升值;2.在目前的低價位買房作儲備,拆遷時就可以降低一些成本;3.按照當時的政策,開發商必須先有一定的拆遷安置房,才有資格談拆遷的問題。但到了今天,降低房價成了全社會的呼聲,不少居民購房時也抱著等等看的心理。于是乎,開發商升值的小算盤變成了積壓大量資金的負擔。 另一方面,這類房屋在許多方面與經濟適用房非常相似,除了不能享受全面的政策優惠外,就像是雙胞胎。目前政府為了促進這類房屋的銷售,同意返還營業稅,但要完全轉為經濟適用房在許多方面難度極大。

三、拆遷居民持幣待購

以西外拆遷為例,有八成以上的居民并沒有參加購房,即使是住房需求迫切的困難戶買房用來改善居住條件的也寥寥無幾。所以,以拆遷帶動房屋銷售難度不小。

四、析產浪潮

析產,簡單地說就是將房產化整為零,一個房本根據自然間的情況,變為多個房本。析產的浪潮是25平方米補償政策引出的問題。根據《拆遷法》拆除非成套住宅住房,拆遷人應當將被拆除房屋原建筑面積換算為成套住宅房屋的建筑面積后,按照被拆除房屋所在區位的拆遷補償價格對被拆除房屋使用人給予補償。具體的補償方式:

拆除非成套住宅房屋,被拆除房屋原建筑面積與成套住宅房屋建筑面積的換算辦法為,原建筑面積增加25平方米附屬面積;拆遷人對被拆除非成套住宅房屋的使用人的補償款計算公式為:

補償款=拆遷補償價格×(原建筑面積+25平方米)

在具體操作過程中,一個房本不管幾間,都算是一套房產,就可以在補償時增加25平方米的附屬面積。于是,不管是否有這個需要,大批居民都開始析產。就是說,家里有3間房,一個房本,才補償25平方米,以6000元一平方米計算才15萬;如果分成3個房本,則可再補償50平方米的附屬面積,多進賬30萬元。就算為了分房本多花幾個錢,但大頭還是進了自己腰包,拆遷成本因此大幅度上漲。

據悉,目前拆遷政策的調整主要是針對析產這種情況。對于非成套住宅還會給予一定的附屬面積補償,但不是25平方米了,而是一個拆遷補償系數,這個系數將是統一規定的一個常數。簡單地講,有3間房建筑面積3m平方米,拆遷補償系數為n,一個房本,補償的建筑面積總額是3m×n,3個房本則是m×n+m×n+m×n,雖然具體計算方法不同,但結果一致。這樣就避免了析產導致的拆遷成本上漲。至于這個系數的確定,是綜合考慮了舊城區一般的居住條件,貨幣拆遷的實際經驗等多方面的因素。因此總體來講,對于大多數居民的拆遷補償影響并不大。

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